INVALIDAÇÃO ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL POR PREÇO VIL – SUA POSSIBILIDADE

Um fato corriqueiro que acontece seja na esfera civil e por demais na esfera trabalhista, é a busca de colegas em que adentram com uma demanda visando invalidar uma arrematação de bem imóvel ou até mesmo de bem móvel, levado a leilão, no qual é arrematada por um preço desfasado da realidade deste bem.

E em recente decisão da Corte Superior, diante de uma situação em que se analisava uma lide buscava invalidar a arrematação de um bem imóvel em virtude de ter sido por preço vil, o STJ não acolheu o pedido, e não o acolheu por uma razão bem simples, na qual sempre informo aos colegas, o pedido de nova avaliação do bem, deve ser feito dentro da ação original, e não em data a posterior, ou até mesmo em uma ação de nulidade.

A anulação de arrematação tendo como objeto a defasagem da avaliação e este sendo arrematado por preço vil, deve ser feito antes da ultimada a adjudicação ou arrematação e feito nos autos originais.

A decisão do STJ do tema:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE DEFASAGEM DA AVALIAÇÃO QUE TERIA IMPLICADO A CARACTERIZAÇÃO DE PREÇO VIL. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM QUE DEVE SER SUSCITADA ATÉ A ARREMATAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO APRESENTADOS NA ORIGEM SEM INTUITO PROTELATÓRIO. AFASTAMENTO DA MULTA COMINADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O pedido de reavaliação do bem penhorado deverá ser feito antes de ultimada a adjudicação ou arrematação, sendo inadmissível sua apresentação em momento posterior.
2. Quando referido pedido for formulado extemporaneamente, mas dentro da mesma relação processual, não poderá ser conhecido em razão da preclusão. Precedentes.
3. Quanto formulado em posterior ação anulatória não poderá ser conhecido em razão da boa-fé e da segurança jurídica.
4. Se a parte interessada tem a possibilidade e o ônus processual de questionar o valor da avaliação até o momento da praça, não parece razoável admitir que ela possa quedar-se silente para, posteriormente, ajuizar uma ação anulatória com fundamento numa suposta defasagem no valor da avaliação. Tal comportamento não condiz com a boa-fé objetiva, com o princípio da cooperação entre os agentes do processo e, principalmente, com a segurança que se espera dos atos estatais.
5. Incabível a multa cominada com base no art. 538 do CPC/73, porque aplicada na primeira e única vez em que houve oposição de embargos de declaração, os quais não evidenciavam, ademais, caráter protelatório.
6. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.692.931/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)

A controvérsia se origina de um pedido de anulação de arrematação sob o argumento de que o bem imóvel arrematado teria sido alienado por preço vil, tendo em vista o transcurso de mais de quatro anos entre a avaliação do bem e a efetiva expropriação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao tempo do Código de Processo Civil de 1973 (CPC/1973), tendo em vista o art. 683, assinalava que o pedido de reavaliação do bem penhorado deveria ser feito antes de ultimada a adjudicação ou arrematação, sendo inadmissível sua apresentação em momento posterior.

No caso analisado, não se tem propriamente um pedido de reavaliação do bem formulado no bojo da mesma execução; mas, ao contrário, uma ação autônoma, pleiteando a nulidade da arrematação por falta de avaliação atualizada do bem.

Nesse caso, não faz sentido discutir, com base no art. 683 do CPC/1973, sobre a ocorrência ou não de preclusão, por se tratar de um fenômeno endoprocessual, isto é, que ocorre dentro de uma mesma relação processual. Não faz sentido, em suma, afirmar que, o pedido de nova avaliação com base no art. 683 do CPC/73 pode ser formulado a qualquer tempo e até mesmo de ofício porque avesso à preclusão.

Dessa forma, quando referido pedido for formulado extemporaneamente, mas dentro da mesma relação processual, não poderá ser conhecido em razão da preclusão. E, quando formulado em posterior ação anulatória, não poderá ser conhecido em razão da boa-fé e da segurança jurídica.

Logo, se a parte interessada tem a possibilidade e o ônus processual de questionar o valor da avaliação até o momento da praça, não parece razoável admitir que ela possa quedar-se silente para, posteriormente, ajuizar uma ação anulatória com fundamento numa suposta defasagem no valor da avaliação. Tal comportamento não condiz com a boa-fé objetiva, com o princípio da cooperação entre os agentes do processo e, principalmente, com a segurança que se espera dos atos estatais.

Jales de Figueiredo