COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS – CONDOMINIO DE FATO

Diante do fenômeno da violência que assola nosso país, e em especial o Nordeste, e está violência se faz por inúmeros fatores de uma sociedade desigual como a nossa, tem surgido uma realidade que ora vige nas cidades brasileiras, um novo tipo de condomínio, e este é voluntário.

A formação deste tipo de condomínio se faz em ruas da via urbana, e tais espaços compõem as vias públicas, e diante desta fato, os residente daquele território público, mediante acordo entre estes, formam um condomínio, e ali, tratam este espaço público, como fosse particular, e definem entre os moradores, uma taxa condominial, para arcarem com as despesas da segurança e as vezes, limpeza do local.

Mas como todo ajuntamento humano, há seus problemas, e um destes problemas é se um morador deste condomínio atrasa a parcela ou até mesmo parcelas da taxa de manutenção, tal atraso gera uma obrigação jurídica?

Cinge-se a controvérsia acerca da cobrança de taxa de manutenção criada por associação de moradores em condomínio de fato, estabelecido em vias públicas, contra edifício não associado formalmente.

Inicialmente, é válido ressaltar entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (Tema 882/STJ).

Nessa mesma linha, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 695.911-SP, em regime de repercussão geral, firmou a seguinte tese: “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (Tema n. 492/STF).

Ressalta-se que há entendimento firmado pela Quarta Turma do STJ no REsp 1.998.336-MG em que se afastou a aplicação do Tema 882/STJ à hipótese de loteamento fechado. Todavia, o caso em questão não trata de loteamento fechado, mas de condomínio de fato, estabelecido por edifícios de determinadas ruas de um bairro que impuseram o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas.

Note-se que, em se tratando de condomínio de fato, diante da jurisprudência do STJ e do STF, não há dúvidas de que a cobrança promovida pela associação não merece prosperar.

STJ – Quarta Turma (Min. Maria Isabel Gallotti)

AgInt no AgInt no AREsp 1.060.252-RJ. (Julg. 17/02/2025).

Em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.

Cabe ainda destacar que, em caso de condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades. Embora contribuições voluntariamente pagas ao longo de vários anos indiquem concordância e proveito com as atividades da associação, não configuram associação formal.

Ademais, mesmo para aqueles, no passado, associados, não há dever jurídico de permanecer associado. Assim, não havendo ato formal de associação – mas mero pagamento espontâneo em anos pretéritos – a circunstância de haver cessado o pagamento, por si só, evidencia a inexistência atual de associação. Não haveria como exigir ato formal para desfazer ato que formalmente não existiu.

Jales de Figueiredo