RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE IMÓVEIS – RESTITUIÇÃO DE VALORES
Em épocas de enormes dificuldades financeiras de uma população, temos uma redução enorme de compras, e um aumento de endividamento desta mesma população, e um setor que sofre estas reduções, é o setor imobiliário.
Não só o setor em relação as vendas de imóveis, sejam estes residenciais ou não, mas a própria construção, haja vista que diversos insumos de construção, sofrem alterações de preços internacionais, e estas variações de preços e de custos, que em nosso país é incerto por falta de politica econômica duradoura, há atrasos nas entregas destes imóveis que foram vendidos.
É certo de que vários compradores destes imóveis, por motivos diversos, não os receberam que não foram entregues em tempo oportuno, cláusula temporal de entrega que deve constar em contrato de promessa de compra e venda realizado entre as partes, renunciam a compra do imóvel, e assim, surge a controvérsia para o recebimento dos valores já pagos.
As partes não realizando o desfazimento de forma administrativa, que é sempre bem vinda esta forma de negociação, a parte busca no judiciário (que deve ser o último acionado), para receber tais valores pagos, ou até mesmo uma indenização pelo prejuízo causado, e este coloca no polo passivo a corretora de imóveis, como parte nesta lide, e assim, surge a pergunta: a corretora de imóveis é ou não responsável solidaria?
Cinge-se a controvérsia a saber se a corretora de imóveis integra a cadeia de fornecimento prevista no Código de Defesa do Consumidor, respondendo solidariamente com a incorporadora pela restituição de valores em caso de rescisão contratual.
De início, destaca-se que a responsabilidade solidária no âmbito do CDC exige que o agente integre a cadeia de fornecimento, atuando diretamente na produção, distribuição ou prestação do serviço objeto da relação de consumo, sendo indispensável que a atividade guarde relação direta com o serviço ou produto final.
A atividade de corretagem, regulada pelo art. 722 do Código Civil, possui natureza de intermediação. Seu papel consiste em aproximar as partes – comprador e vendedor – para a concretização de um negócio jurídico. A corretora não participa da execução da obra, não interfere no cronograma de entrega, nem tem ingerência sobre as atividades de incorporação imobiliária.
Assim, sua atividade-fim se esgota na intermediação bem-sucedida, não se confundindo com o objeto do contrato principal, que é a aquisição da unidade imobiliária. Por não integrar a cadeia de fornecimento do imóvel em si, a corretora não pode, em regra, ser responsabilizada solidariamente pela devolução dos valores pagos pelo bem.
Ressalte-se, todavia, que tal entendimento não é absoluto. A responsabilidade solidária da corretora poderá ser reconhecida em situações excepcionais, nas quais sua conduta ultrapassa a mera intermediação, como falha específica nos serviços de corretagem, participação na incorporação ou integração ao mesmo grupo econômico.
Em recente decisão junto ao Agint no Aresp 2.539.221-RJ, rel. ministro João Otávio de Noronha, quarta turma, por unanimidade, definiu assim:
Em um: A corretora de imóveis não integra, em regra, a cadeia de fornecimento do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, sendo parte ilegítima para responder solidariamente pela devolução de valores pagos em caso de rescisão:
Em dois: A responsabilidade solidária da corretora somente se configura quando sua atuação extrapola a mera intermediação, caracterizando falha específica na corretagem, participação na incorporação ou vínculo societário com a incorporadora.
Na ausência de tais circunstâncias, prevalece a tese da ilegitimidade da corretora para responder pela restituição de valores relativos ao contrato de compra e venda rescindido.
Jales de Figueiredo
