Especialista alerta para aumento da complexidade operacional, mudanças na tributação de aluguéis e venda de imóveis e necessidade de adaptação das empresas ao novo sistema.
REFORMA TRIBUTÁRIA IMPACTA SETOR IMOBILIÁRIO
Tributarista aponta mudanças nos aluguéis, incorporações e venda de imóveis e alerta para necessidade de adaptação das empresas
A Reforma Tributária em implementação no Brasil deverá provocar profundas mudanças no mercado imobiliário, alterando a formação de custos, exigindo reorganização operacional das empresas e podendo impactar preços ao consumidor.
O setor, que movimentou aproximadamente R$ 292 bilhões em lançamentos em 2025, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), será diretamente afetado pelas novas regras, que atingem desde incorporadoras e construtoras até o mercado de locação e intermediação imobiliária.
De acordo com a advogada tributarista Rute Endo, sócia administradora da Ivan Endo Advocacia e especialista em Direito Imobiliário, Tributário e Sucessão Familiar, a principal alteração está na ampliação da base de incidência dos tributos sobre operações que atualmente não são consideradas consumo.
“A reforma muda a lógica do mercado imobiliário ao incluir operações que não eram tratadas como consumo e que agora passam a ser tributadas”, afirma a especialista.
NOVA ESTRUTURA TRIBUTÁRIA
A reforma substitui tributos atualmente existentes, como PIS e Cofins, na esfera federal, ICMS, nos estados, e ISS, nos municípios, por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual), composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios.
Com isso, bens e serviços passam a ser tributados de forma mais ampla, alcançando operações que atualmente possuem baixa ou nenhuma incidência tributária.
ALUGUÉIS PASSAM A SER TRIBUTADOS
Uma das mudanças mais relevantes ocorrerá no mercado de locação imobiliária.
Atualmente, os aluguéis não sofrem incidência do ISS por não serem considerados prestação de serviços. Com a reforma, entretanto, passarão a ser tributados pela CBS e pelo IBS.
Segundo Rute Endo, essa alteração poderá afetar diretamente a rentabilidade dos imóveis e resultar em repasses parciais dos novos custos aos locatários.
“Hoje, aluguéis não pagam ISS por não serem considerados prestação de serviço. Com a reforma, passam a ser tributados, o que pode impactar diretamente a rentabilidade dos imóveis e, em parte, ser repassado aos aluguéis”, explica.
VENDA DE IMÓVEIS TAMBÉM MUDA
A compra e venda de imóveis também será impactada.
Atualmente, essas operações não sofrem incidência de ICMS nem de ISS. Com a reforma, passarão a integrar a base de tributação do IVA Dual, alterando a composição dos custos de incorporações e transações imobiliárias.
CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS TERÃO LIMITAÇÕES
Embora a não cumulatividade seja um dos pilares da reforma, permitindo a compensação de créditos tributários ao longo da cadeia produtiva, a especialista avalia que os benefícios poderão ser limitados para determinadas atividades do setor imobiliário.
“O aluguel, por exemplo, não envolve uma cadeia extensa de insumos tributados. Isso reduz a possibilidade de compensação e pode resultar em uma carga efetiva maior”, observa.
FIM GRADUAL DE REGIMES ESPECIAIS
Outro ponto relevante será a extinção gradual de regimes simplificados atualmente utilizados por incorporadoras, como o RET (Regime Especial de Tributação), que oferece uma tributação simplificada e reduzida sobre a receita dos empreendimentos.
A mudança deverá exigir maior planejamento tributário das empresas e poderá influenciar diretamente a viabilidade econômica de novos projetos.
TRANSIÇÃO EXIGIRÁ PREPARAÇÃO IMEDIATA
Embora a implementação completa do novo sistema esteja prevista para ocorrer a partir de 2027, as empresas já enfrentam desafios imediatos.
Segundo Rute Endo, a partir de agosto de 2026, empresas que não estejam enquadradas no Simples Nacional deverão preencher seus documentos fiscais de acordo com o novo modelo da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ainda que não haja recolhimento efetivo do tributo nesta fase inicial.
A medida exigirá adaptações em sistemas, processos internos e classificação fiscal, especialmente em setores que passarão a lidar com novas incidências tributárias.
“O maior risco agora não é o aumento de carga, mas a falta de preparo operacional. Quem não se adaptar desde já pode enfrentar inconsistências e retrabalho quando o modelo entrar plenamente em vigor”, alerta a especialista.
O QUE MUDA NO SETOR IMOBILIÁRIO
Situação atual:
• Aluguéis não pagam ISS;
• Venda de imóveis não sofre incidência de ICMS nem ISS;
• Incorporações podem utilizar regimes simplificados de tributação;
• Estrutura de custos mais previsível.
Com a reforma:
• Aluguéis passam a ser tributados pela CBS e pelo IBS;
• Venda de imóveis passa a integrar o sistema do IVA Dual;
• Regimes simplificados serão gradualmente encerrados;
• Empresas poderão utilizar créditos tributários, mas com limitações;
• Haverá maior complexidade operacional e necessidade de reorganização dos negócios.
Para especialistas, o período de transição será decisivo para que empresas do setor imobiliário adequem suas operações, revisem estratégias e mantenham competitividade diante do novo ambiente tributário brasileiro.